Grondbeleid

Inzicht in opbouw tussentijds resultaat bij de jaarrekening 2025
Bij de herziening van de grondexploitaties wordt zoals gezegd een nieuwe beste schatting gedaan van de verwachte eindresultaten op de grondexploitaties. Aan de hand van die nieuwe verwachte eindresultaten moet bepaald worden of er tussentijds resultaten genomen moeten worden op de grondexploitaties. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen resultaten op winstgevende grondexploitaties en verlieslatende grondexploitaties. Bij winstgevende grondexploitaties moet bepaald worden of er al tussentijds een winst genomen moet worden. Bij verlieslatende grondexploitaties moet bepaald worden of er meer of minder geld apart gezet moet worden in een voorziening om het verwachte verlies op de einddatum op te vangen.

In 2025 zijn 3 grondexploitaties afgesloten. De eindresultaten op deze 3 grondexploitaties zijn verwerkt in deze jaarrekening, net als het tussentijds resultaat op de grondexploitatie Restexploitaties. Op grond van het bovenstaande is het jaarrekening resultaat 2025 bepaald op een negatief resultaat van € 4,1 miljoen. Dit bedrag komt op basis van het gesloten circuit ten laste van de reserve grondbedrijf.

Hierna wordt per onderdeel van deze grafiek toegelicht hoe deze resultaten zijn bepaald. We gaan daarbij ten opzichte van eerdere jaren dieper in op de verschillen met vorig jaar. Dit sluit aan bij de nieuwe werkwijze met MPG:

• De MPG gaat over inhoud en voortgang en is minder financieel
• De jaarrekening is financieel en gaat minder in op inhoud en voortgang

In dit hoofdstuk worden daarom de grotere verschillen ten opzichte van vorig jaar afzonderlijk per grondexploitatie uitgewerkt en worden de oorzaken van de verschillen toegelicht. Daarmee borgen we de afspraak die is gemaakt bij de behandeling van de MPG in de adviescommissie waarin is toegezegd dat de raad in alle wijzigingen op de grondexploitaties wordt meegenomen.

Winstnemingen op grondexploitaties met een verwacht positief eindresultaat (€ 0,2 miljoen negatief)
Het BBV schrijft de Percentage of Completion (POC)-methode voor als de methode om de omvang van de tussentijdse winstneming te bepalen. Dit betekent dat naar rato van voortgang van de grondexploitatie tussentijds winst genomen wordt. Er wordt berekend welk percentage van de totale kosten en welk percentage van de totale opbrengsten is gerealiseerd. Afhankelijk van eventuele project specifieke risico’s bepaalt de combinatie van deze percentages de te nemen winst. Tussentijdse winstnemingen volgens de POC methode kunnen ook negatief zijn. Dit kan gebeuren als gevolg van planaanpassingen of prijsstijgingen maar dus ook op basis van eventuele project specifieke risico’s.

Op de balansdatum 31-12-2025 hebben 8 grondexploitaties een verwacht positief eindresultaat. In 2025 zouden we op basis van de POC methode op 5 grondexploitaties winst moeten nemen. Dit zijn de grondexploitaties Brandevoort 2, Bedrijvenpark Schooten, BZOB, De Weijer Oost en Rijpelberg bedrijventerrein. Op de overige winstgevende grondexploitaties Houtsdonk fase 1a en Ruusbroeclaan kunnen we nog geen winst nemen omdat er nog geen grondopbrengsten zijn gerealiseerd (voorzichtigheidsprincipe). De grondexploitatie Restexploitaties heeft ook een verwacht positief eindresultaat, alleen hebben we daarvoor een andere werkwijze dan de POC methode (dit komt verderop in deze paragraaf terug).

Het verwacht eindresultaat op Brandevoort 2 is, met name als gevolg van de grondprijsstijgingen van de laatste jaren, inmiddels een grondexploitatie met een verwacht positief eindresultaat geworden. Het nieuwe plan heeft naar verwachting een negatief eindresultaat. Gezien deze situatie is het financieel onwenselijk om nu nog op het oude plan tussentijds winst te nemen. Dit kan door in de POC berekening rekening te houden met een project specifiek risico, waardoor de winstneming op € 0 uitkomt. Het project specifiek risico op basis waarvan nu volgens de POC methode geen tussentijdse winst wordt genomen is dus feitelijk het beoogde nieuwe plan voor Brandevoort.

De overige 4 grondexploitaties waarop we volgens de POC methode in 2025 winst moeten nemen betreffen de 4 winstgevende grondexploitaties voor bedrijventerreinen. Omdat de nog te realiseren grondopbrengsten vanwege de netcongestie pas na 2040 zijn gefaseerd, betekent dit dat in de beste schatting van de verwachte eindwaarde ook de indexering van de grondopbrengsten fors is toegenomen. Hierdoor zijn de verwachte eindresultaten van deze betreffende bedrijventerreinen ook naar boven bijgesteld. Op basis van de POC methode zouden daardoor nu winstnemingen gedaan moeten worden. Echter gezien de lange restant looptijd op deze grondexploitaties en de onzekerheid die dit met zich meebrengt is in overleg met de accountant bepaald dat de stijging van de indexering (ten opzichte van de berekening van vorig jaar) wordt aangemerkt als een project specifiek risico dat in mindering wordt gebracht op de winstberekening volgens de POC methode.

Rekening houdend met bovenstaande project specifieke risico’s hebben we in 2025 op 1 grondexploitatie een positieve winstneming gedaan en op 3 grondexploitaties een negatieve winstneming. Per saldo in totaal een negatieve winstneming van € 0,2 miljoen. De positieve winstneming was op BZOB
(€ 1,3 miljoen). In 2025 is op deze grondexploitatie 1 perceel verkocht. Dit is de basis geweest voor de winstneming in 2025. De negatieve winstnemingen zijn op de grondexploitaties Bedrijvenpark Schooten
(- € 0,1 miljoen), De Weijer Oost (- € 0,5 miljoen) en Rijpelberg Bedrijventerrein (- € 0,9 miljoen). De belangrijkste reden voor deze negatieve winstnemingen is dus het project specifieke risico van de stijging van de indexering. Op Rijpelberg Bedrijventerrein heeft daarnaast ook nog een rol gespeeld dat het aantal uitgeefbare m2 grond naar beneden  is bijgesteld zoals ook al is gemeld in de MPG 2025.

Bij de behandeling van de MPG 2025 in de adviescommissie is toegezegd dat we in de paragraaf grondbeleid voortaan ook een overzicht opnemen van de winstnemingen die tot nu toe op de lopende grondexploitaties met een verwacht positief eindresultaat zijn gedaan. In onderstaand overzicht is dit uitgewerkt.

De winstgevende grondexploitaties Houtsdonk fase 1a en Ruusbroeclaan zijn nog niet in dit overzicht opgenomen omdat op deze grondexploitaties nog geen gronden zijn verkocht en dus nog geen winstnemingen hebben plaatsgevonden. Het verwacht eindresultaat op Houtsdonk fase 1a is overigens op basis van het grondprijzenbesluit 2026 opgehoogd ten opzichte van de stand van zaken bij de opening van deze grondexploitatie in september 2025. Het verwacht resultaat op Ruusbroeclaan is iets lager dan vorig jaar, met name vanwege de prijsstijgingen op de kosten. De grondprijsstijging heeft hier vooralsnog geen effect op grond van gemaakte afspraken met de ontwikkelaar.

De grondexploitatie Restexploitaties heeft ook een verwacht positief eindresultaat. Dit wordt hierna verder toegelicht.

Restexploitaties (€ 0,1 miljoen negatief)
Als een grondexploitatie nagenoeg is afgerond (en er moet nog een laatste perceel passeren of er dienen nog werkzaamheden plaats te vinden die nog even op zich laten wachten) kan ervoor worden gekozen om die betreffende grondexploitatie af te sluiten en resterende kosten en/of opbrengsten onder te brengen in een aparte grondexploitatie Restexploitaties. Elk jaar wordt het saldo van de gemaakte kosten en opbrengsten binnen deze grondexploitatie meegenomen bij de bepaling van het resultaat (hier wordt dus de POC-methode niet toegepast). In het verleden is reeds € 4,8 miljoen winst genomen op deze grondexploitatie. In 2025 is geen grond verkocht. Er zijn wel op een aantal restkavels kosten gemaakt waardoor het saldo in 2025 € 0,1 miljoen negatief is. Het verwacht eindresultaat op deze grondexploitatie is € 4,3 miljoen. Dit betekent dat er een nog te nemen winst in de toekomst is van € 4,3 miljoen. Dit verwacht eindresultaat ligt € 0,8 miljoen hoger dan vorig jaar, met name vanwege de stijging van de grondopbrengsten en de indexering daarop. De einddatum van dit plan is ook ver naar later doorgeschoven vanwege de netcongestie (restkavels op bedrijventerreinen).

Resultaten op afgesloten grondexploitaties (€ 0,9 miljoen negatief)
In 2025 zijn 3 grondexploitaties afgesloten. Dit zijn de grondexploitaties Boemerang, Houtse Akker 1 en Houtse Akker 2. De grondexploitatie Houtse Akker 1 heeft een positief eindresultaat van € 2,4 miljoen. In eerdere jaren is op basis van de POC-methode al een groot gedeelte van deze winst genomen ad € 2,2 miljoen. Nu de grondexploitatie is afgesloten kan het laatste deel van de winst ad € 0,2 miljoen in 2025 worden genomen.
De grondexploitaties Boemerang en Houtse Akker 2 hebben een negatief eindresultaat van samen afgrond € 1,0 miljoen. Per saldo is daarmee het effect van de afgesloten grondexploitaties op het resultaat 2025 (afgerond) € 0,9 miljoen negatief. In onderstaand overzicht is dit samengevat.

Bijstelling voorziening verlieslatende grondexploitaties (€ 3,0 miljoen negatief)
Het BBV schrijft voor dat op grondexploitaties met een verwacht negatief eindresultaat direct een voorziening wordt getroffen voor het verwachte tekort. In de nota grondbeleid 2024 heeft de raad besloten om met ingang van de jaarrekening 2024 dit tekort te bepalen op de eindwaarde van dit tekort. Feitelijk betekent dit dat nu al geld apart gezet moet worden voor het tekort dat verwacht wordt op de einddatum van de betreffende grondexploitaties.

Op de balansdatum 31.12.2025 hebben 14 grondexploitaties een verwacht negatief eindresultaat. In totaal is het verwacht tekort op deze 14 grondexploitaties € 55,7 miljoen. Dit betekent dat voor dit bedrag een voorziening moet worden getroffen. Ten opzichte van de vorige jaarrekening betekent dit dat de voorziening met een bedrag van afgerond € 3,0 miljoen moet worden opgehoogd. Dit bedrag komt ten laste van het resultaat 2025. De specificatie van dit bedrag is weergegeven in het overzicht grondexploitaties 2024-2025, vooraan in hoofdstuk 2.

Op de meeste van die 14 grondexploitaties zijn de verschillen ten opzichte van vorig jaar relatief klein, soms positief en soms negatief. Het grondprijzenbesluit 2026 heeft op deze grondexploitaties geen of nauwelijks effect gehad omdat de gronden al zijn verkocht ( Lobke, Politiekantoor, Pleinen Heistraat ) of de nog te verkopen gronden (hoofdzakelijk) sociale woningbouw betreffen waarvan de prijs gelijk is gebleven ten opzichte van vorig jaar ( Dijksestraat en groot deel Suytkade ).

De grondexploitatie Cacaofabriek (nu nog het parkeerterrein bij de Cacaofabriek) was beoogd als locatie voor de Jan van Brabant maar dat is zoals bekend niet doorgegaan. Er moet een nieuw raadsbesluit komen voor het vaststellen van een nieuwe grondexploitatie voor dit gebied. Tot die tijd moet worden gerekend met het plan voor de school. De grondprijs voor Openbare Bijzondere Gebouwen is in het grondprijzenbesluiten gelijk gebleven dus zijn er geen grote verschillen ten opzichte van vorig jaar.

De grondexploitatie Mierloseweg 210 t/m 232 is ook nog gebaseerd op een oud plan (wonen met mogelijkheid van toevoegen bedrijfsactiviteiten bij de woning). De planontwikkeling voor een nieuw plan met sociale woningbouw is in volle gang en hiervoor zal een gewijzigde grondexploitatie worden voorgelegd aan de raad. Er is ook een aanvraag ingediend op de Beethovenmiddelen voor deze nieuwe grondexploitatie. Omdat dit gewijzigde plan nog niet ter besluitvorming is voorgelegd aan de raad, moet hier dus nog gerekend worden met het oude plan. De grondopbrengst van het oude plan is gestegen met het grondprijzenbesluit 2026. Daarnaast zijn er ambtelijke kosten gemaakt voor het nieuwe plan. Per saldo resteert een klein voordeel ten opzichte van vorig jaar.

Op de grondexploitatie Spiro Churchilllaan is ook een klein verschil ten opzichte van vorig jaar. Op deze grondexploitatie is nog een laatste kleine bedrijfskavel uit te geven. Er is al meerdere keren concrete belangstelling geweest voor dit terrein waarbij mogelijk de netcongestie geen probleem speelt omdat er geen stroomaansluiting nodig is of andere oplossingen voorhanden zijn. Daarom is de einddatum van deze grondexploitatie “slechts” met 2 jaar opgeschoven. Op basis van het grondprijzenbesluit 2026 is de grondopbrengst opgehoogd wat heeft geleid tot een kleiner tekort op deze grondexploitatie ten opzichte van vorig jaar.

Op de grondexploitatie EHAD-terrein is het verwacht negatief eindresultaat ten opzichte van vorig jaar toegenomen met € 2,1 miljoen. Op deze grondexploitatie zijn de nog te realiseren kosten hoog (o.a. verwerving, tunnel, parkeerhub) en moeten we op basis van de laatste inzichten (deels vertrouwelijk in verband met marktwerking) een aantal posten aanzienlijk ophogen. Per saldo werkt deze kostenstijging dus harder door dan de stijging van de grondprijzen en neemt het verwacht tekort op deze grondexploitatie toe met bovengenoemd bedrag.

Op de grondexploitatie Centrum is het verwacht negatief eindresultaat ten opzichte van vorig jaar toegenomen met € 0,6 miljoen. In 2025 heeft op deze grondexploitatie een majeure wijziging plaatsgevonden als gevolg van de ontwikkeling van het Marktkwartier. Deze wijziging had een positief effect op het verwacht eindresultaat maar per saldo zijn de totale kosten harder gestegen waardoor het tekort op deze grondexploitatie is toegenomen. De kostenstijgingen zijn ook hier deels vertrouwelijk in verband met marktwerking maar hebben voornamelijk betrekking op de hogere kosten voor de herinrichting van de openbare ruimte (o.a. ook kelder dak City sporthal) in de Waart. Overigens is voor het Marktkwartier gerekend met een afgeslankt scenario. Er liggen afhankelijk van mogelijke parkeeroplossingen nog optimalisatiekansen voor het Marktkwartier.

Op de grondexploitatie Goorloopzone Noord is het verwacht negatief eindresultaat ten opzichte van vorig jaar toegenomen met € 0,4 miljoen. De toename van het tekort wordt voornamelijk veroorzaakt door enerzijds de prijsstijgingen op de nog te maken kosten en anderzijds heeft een bijstelling moeten plaatsvinden van de nog te realiseren opbrengsten. Vorig jaar waren de opbrengsten nog gebaseerd op een oude Vastgoed Exploitatie Berekening (VEX). De beoogde indeling van de woningen in het nog te realiseren appartementencomplex aan de Molenbunders is aangepast op basis van een taxatie waardoor de opbrengsten naar beneden moeten worden bijgesteld.

Op de grondexploitatie Piet Blomplein is het verwacht negatief eindresultaat ten opzichte van vorig jaar toegenomen met € 0,4 miljoen. Deze grondexploitatie zit nog in het beginstadium en de onderhandelingen met de ontwikkelaar zijn nog volop gaande. De grondopbrengsten zijn gebaseerd op de nog geldende taxatie en zijn dus niet opgehoogd. Op deze grondexploitatie moeten nog bijna alle kosten gerealiseerd worden en de prijsstijgingen ten opzichte van vorig jaar volgens onze parameters werken daar dus nog aanzienlijk op door waardoor het verwacht eindresultaat op deze grondexploitatie naar beneden is bijgesteld.

Op de grondexploitatie Automotive Campus is het verwacht negatief eindresultaat ten opzichte van vorig jaar met € 0,5 miljoen toegenomen. Zolang de nieuwe plannen voor de Automotive Campus nog niet definitief zijn vastgesteld door uw raad moeten we ook op deze grondexploitatie blijven rekenen volgens het oude plan. Ondanks een aantal positieve ontwikkelingen (wegvallen financieel arrangement SGE en de hogere grondprijzen van het grondprijzenbesluit 2026) is het tekort op de grondexploitatie toegenomen. Dit komt omdat vanwege de netcongestie de verwachte einddatum van deze grondexploitatie is uitgesteld naar 2045 en een groot gedeelte van de nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten op deze grondexploitatie (het westelijk deel van de campus) naar 2039 en later zijn gefaseerd. De indexering op de kosten werkt dan veel harder door dan de indexering op de opbrengsten. Volgens de BBV-voorschriften mag maar maximaal 10 jaar een indexering op de opbrengsten plaatsvinden, dit geldt niet voor de uitgaven. De verwachting is dat de bedrijfskavels aan de oostzijde ondanks de netcongestie wel kunnen worden uitgegeven met behulp van een Smart Grid.

Op de grondexploitatie Rietbeemd is het verwacht negatief eindresultaat ten opzichte van vorig jaar met € 0,4 miljoen toegenomen. Ook hier geldt dat vanwege de netcongestie een aantal kosten en opbrengsten tot na 2040 zijn gefaseerd en dat de kostenstijging harder doorwerkt dan de opbrengstenstijging die is gemaximeerd op 10 jaar.