Grondbeleid

Visie op grondbeleid
De visie op het grondbeleid is een verplicht onderdeel van de paragraaf grondbeleid (BBV voorschrift). De visie van de gemeente Helmond op het grondbeleid ligt vast in de Nota Grondbeleid 2024. De belangrijkste beleidslijn in de nota grondbeleid is dat we kiezen voor regisserend grondbeleid. Bij voorkeur geven we die regie invulling door middel van actieve grondpolitiek. Dat wil zeggen dat de gemeente zelf de gebiedsontwikkeling ter hand neemt. Daar waar actief handelen niet verantwoord is, wordt gekozen voor een faciliterende grondpolitiek. In de nota grondbeleid is een afwegingskader opgenomen aan de hand waarvan per project wordt bepaald welke vorm van grondpolitiek het meest effectief is voor het bereiken van de gemeentelijke doelen en ambities. Indien mogelijk wordt prioriteit gegeven aan projecten binnen de eigen grondexploitaties.
Binnen de grondexploitaties vindt het kostenverhaal plaats middels de grondverkopen. Bij faciliterende projecten geldt als uitgangspunt dat het kostenverhaal privaatrechtelijk wordt geregeld met een anterieure overeenkomst. Eerder is aangekondigd dat nog wordt onderzocht of het wenselijk is een afzonderlijke beleidsnota vast te stellen voor kostenverhaal. Dit onderzoek heeft nog niet plaatsgevonden door gebrek aan capaciteit.
In de nota grondbeleid is ook uitgewerkt hoe en wanneer de raad wordt betrokken bij de uitvoering van de grondexploitaties. Dit doen we jaarlijks voorafgaand aan de jaarrekening met de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). De MPG heeft als doel het informeren van de raad over de inhoud en voortgang op de grondexploitaties. Hiermee krijgt de raad het benodigd inzicht om zijn kaderstellende en controlerende rol op de grondexploitaties in te vullen. De MPG biedt op transparante wijze inzicht in de gemeentelijke grondexploitaties inclusief de tussentijdse wijzigingen op planning, programmering en plankosten van de grondexploitaties. Bij de jaarrekening wordt vervolgens toegelicht hoe dit financieel uitwerkt en wat zich eventueel nog sinds de behandeling van de MPG heeft voorgedaan. Bij de financiële uitwerking wordt rekening gehouden met de laatste stand van zaken op prijsontwikkelingen en parameters voor de grondexploitaties.

Prijsontwikkelingen
Voor de berekening van de nog te realiseren opbrengsten in de grondexploitaties zijn de prijzen gehanteerd volgens het grondprijzenbesluit 2026. Deze zijn begin 2026 vastgesteld en gelden voor alle grondverkopen vanaf 1 februari 2026.
Voor de berekening van de nog te maken kosten is de prijspeildatum 1 januari 2026, dus er is al rekening gehouden met de prijsstijgingen die in 2025 hebben plaatsgevonden.

Parameters
De begrotingen van de grondexploitaties worden gefaseerd in tijd en zijn daarom onderhevig aan prijsontwikkelingen. In de grondexploitatie wordt met deze prijsontwikkeling rekening gehouden door het indexeren van de begrotingsonderdelen. Het rentepercentage heeft een wettelijke grondslag. In de nieuwe notitie grondexploitatie van de commissie BBV is bepaald dat voor de rentetoerekening aan het grondbedrijf voortaan gerekend moet worden met de renteomslag. De overige parameters worden feitelijk door de marktwerking bepaald. Voor de bepaling van de overige parameters wordt jaarlijks een advies opgehaald bij deskundigen (taxateurs, metafoor etc.) en afgestemd met de accountant.
In onderstaande tabellen zijn de parameters van de kosten en opbrengsten weergegeven die zijn opgenomen in de geactualiseerde grondexploitaties.

Planning in relatie tot netcongestie
Zoals hiervoor aangegeven is in de MPG onder andere ook de planning van de grondexploitaties opgenomen. Sinds de vaststelling van de MPG is echter duidelijk geworden dat de netcongestie mogelijk (in de toekomst) een belangrijke rol kan spelen bij de planning. Er is nog veel onduidelijk op dit gebied en echt concrete duidelijkheid in wat nu wel kan en wat eventueel niet kan is vooralsnog niet beschikbaar vanuit de netbeheerder. Alleen als er op 1 juli 2026 een getekende offerte van de energieleverancier ligt, geldt gegarandeerd een stroomaansluiting en voldoende capaciteit. Alle plannen die later zijn komen op wachtlijsten en jaarlijks zal, afhankelijk van de beschikbare capaciteit, op basis van een afgesproken prioritering een aansluiting en capaciteit beschikbaar komen. De plannen die voor 1 januari 2027 een offerte aanvragen worden gezien als harde plannen en komen als eerste op de wachtlijst. Voor de plannen die na 1 januari 2027 worden ingediend zijn nog geen duidelijke publicaties gedaan. Toch moeten we nu, bij de herziening van de grondexploitaties in deze jaarrekening, in onze beste schattingen aannames doen op de mogelijkheden van beschikbaarheid stroomaansluitingen en voldoende capaciteit op het net.
Bij de herziening van de grondexploitaties zijn we van de volgende standpunten uitgegaan:

• Op een aantal grondexploitaties is de uitvoering gestart of zelfs al nagenoeg klaar, danwel lukt het (naar verwachting) om voor 1 juli een getekende offerte te hebben. Dit zijn de grondexploitaties Lobke, Ruusbroeclaan, Politiekantoor, Pleinen Heistraat en gedeeltelijk op Suytkade en Brandevoort 2 (zuidelijk gedeelte). De planning voor deze gebieden blijft gelijk.
• Op de grondexploitaties waar een bestaande stroomaansluiting aanwezig is, geldt vooralsnog het standpunt dat de aanwezige stroomaansluiting en capaciteit voldoende is voor de nieuwe beoogde ontwikkeling. Dit standpunt is gehanteerd bij de grondexploitaties Ehad, Centrum en Piet Blomplein. De planning van deze grondexploitaties is vooralsnog gelijk gehouden aan die van vorig jaar c.q. zoals opgenomen bij de majeure aanpassing (Marktkwartier).
• Op de overige grondexploitaties voor woningbouw (dus niet de industriegebieden) zullen sommige waarschijnlijk wel voor 1 januari 2027 een aanvraag indienen (Dijksestraat en gedeeltelijk Houtsdonk fase 1a) en de overige plannen (Brandevoort 2, Cacaofabriek, Goorloopzone Noord en Mierloseweg) pas daarna. Die plannen zullen dus op de wachtlijst komen. Er is niet gezegd dat er vanaf 1 januari geen capaciteit meer beschikbaar is. Er is sprake van jaarlijkse restcapaciteit en plannen die capaciteit verhogend werken (dus capaciteit teruggeven aan het net) krijgen de hoogste prioriteit. Er blijven dus mogelijkheden beschikbaar. Vooralsnog houden we daarom vast aan de bestaande planning voor deze grondexploitaties. Veruit de grootste grondexploitatie hierbij is de grondexploitatie Brandevoort 2. Voor het zuidelijk gedeelte zijn de plannen al heel concreet, voor het noordelijk gedeelte komt een nieuw plan. We zetten op dit moment verschillende acties uit om op het nieuwe plan stappen te zetten inzake netcongestie:
  • Voor Nieuw-Brandevoort worden verschillende scenario’s onderzocht hoe het energiesysteem eruit kan zien. Onderdeel hiervan is de potentie van het lokaal opwekken en gebruiken van energie (zowel warmte als elektriciteit).
  • Nieuw-Brandevoort wordt een gebied waar we de experimenteerbepaling uit de Energiewet en de Omgevingswet (art. 23.3 Ow) in willen zetten. Dit biedt de mogelijkheid om in samenspel met de nieuwe Energiewet 2026 te testen met nieuwe manieren van energieopwekking, -opslag en -deling, met name in lokale initiatieven en energiegemeenschappen. Het voornemen hiertoe is ook al besproken met het Rijk. Dit zou opgenomen worden in afspraken met het Rijk in de Citydeal Toekomstbestendige gebiedsontwikkeling. Deze Citydeal wordt omgevormd tot een landelijke Samenwerkingsagenda. We hopen dat deze Samenwerkingsagenda dit voorjaar definitief wordt.
  • Wij werken met provincie en het MRE aan een Brabant-brede respectievelijk Brainport-aanpak voor netcongestie. Dit gebeurt langs verschillende actielijnen. Een van de punten is onderzoek naar regelbaar vermogen, waarmee de piekbelasting op het Enexis-station Helmond-zuid verminderd kan worden, wat mogelijk weer ruimte geeft op de wachtlijst.
• Op de grondexploitaties voor Restexploitaties en bedrijventerreinen (met uitzondering van Spiro Churchilllaan) zijn de einddata ver naar later geschoven, tot na 2040. Het standpunt hiervoor is dat bedrijventerreinen onderaan op de prioriteitenlijst staan en de kans dat er dus aansluiting en capaciteit beschikbaar komt te klein is om in de beste schatting van de verwachte eindwaarde op deze grondexploitaties uit te gaan van de oude planningen en fasering van de grondopbrengsten. Dit wil niet zeggen dat er helemaal geen grondopbrengsten zijn gepland in de komende jaren. Op sommige grondexploitaties (o.a. Spiro Churchilllaan) zijn ook percelen beschikbaar waarvoor concrete belangstelling is en waarvoor de netcongestie mogelijk geen rol speelt omdat er andere oplossingen voorhanden zijn of geen stroom nodig is. Er blijft ook altijd de mogelijkheid dat een bedrijf zelf al een oplossing heeft (bijvoorbeeld een batterij) en zich aandient voor de aankoop van een perceel. Omdat op een aantal grondexploitaties nog slechts 1 laatste perceel uitgegeven moet worden zou dit alsdan ook direct betekenen dat de einddatum weer naar voren kan.

Voor de beoogde nieuwe grondexploitatie bedrijventerrein Varenschut Noord (nu nog voorbereidingskrediet) willen we een pilot voor een energiehub opzetten. Binnenkort wordt een startnotitie opgesteld. De ontwikkeling van energie hubs bevindt zich nog in de pioniersfase, er zijn nog geen kant en klare opties. Gedacht wordt aan een gesloten systeem met meerdere energiebronnen, samenwerking tussen bedrijven, slim plannen van energiegebruik en -opwek in samenwerking met een energiebedrijf in een niet te omvangrijke schaal (ca 6ha) en voor lichte bedrijvigheid. De beoogde volgende stap is om in het najaar van 2026 een plan van aanpak te hebben en een raadsvoorstel voor de pilotontwikkeling. De opgebouwde kennis, netwerk, samenwerkingen en mogelijke oplossingen kunnen alsdan ook ingezet worden bij andere ontwikkelingen zoals Nieuw Brandevoort, maar ook op de bedrijventerreinen waar we nog meerdere percelen beschikbaar hebben zoals De Weijer Oost, Rietbeemd en Rijpelberg Bedrijventerrein.