Grondbeleid

Totaaloverzicht alle lopende grondexploitaties.
Dit overzicht geeft een totaalbeeld van de stand van zaken op alle grondexploitaties per balansdatum 31 december 2025 (BBV voorschrift). In het overzicht is per grondexploitatie de boekwaarde, de verwachte einddatum en het verwacht eindresultaat op eindwaarde opgenomen. Deze cijfers worden vergeleken met de stand van de vorige jaarrekening en daarmee zijn dus ook de verschillen per grondexploitatie zichtbaar.

Onderaan in de tabel staan de totalen. Deze totalen geven informatie over 2 belangrijke aspecten die inzicht geven in de financiële positie van het grondbedrijf, namelijk de boekwaarde en het financieel resultaat op eindwaarde:

• Wat hebben we tot nu toe meer uitgegeven dan we met grondverkopen hebben ontvangen? Dit noemen we de boekwaarde. In 2025 is de boekwaarde met € 4,9 miljoen toegenomen tot € 205 miljoen. Verderop in dit hoofdstuk komen we hier nog uitgebreid op terug.
• Wat verwachten we op de einddatum van de betreffende grondexploitaties meer te hebben uitgegeven dan ontvangen of andersom? Met andere woorden: wat is het financieel resultaat (verwacht verlies of winst) op eindwaarde? Onderaan in de tabel is het verschil tussen het totaal van alle verliesgevende grondexploitaties en alle winstgevende grondexploitaties opgenomen. Vorig jaar was dit een verwacht negatief resultaat op eindwaarde van € 37,9 miljoen en dit jaar is dit een verwacht negatief eindresultaat van € 10,1 miljoen. Een verbetering dus van € 27,8 miljoen op eindwaarde. Maar hierbij moet echter een belangrijke kanttekening geplaatst worden (nieuwe grondexploitatie voor Brandevoort 2). Verderop in dit hoofdstuk komen we hier nog uitgebreid op terug.

Voordat we verder ingaan op de boekwaarde en het financieel resultaat op eindwaarde geven we eerst nog een beeld van de financiële stromen binnen het grondbedrijf. De totaalbedragen uit de tabel komen hierbij ook weer zichtbaar terug.

Financiële stromen binnen het grondbedrijf
Het geheel van alle grondexploitaties met de reserve en voorziening, die daarmee samenhangen, noemen we samen het grondbedrijf. Het hiernavolgende figuur laat de financiële stromen binnen het grondbedrijf zien.

De figuur laat zien dat het grondbedrijf een gesloten circuit is. Resultaten die (tussentijds) worden behaald, worden verrekend met de reserve grondbedrijf. Met tussentijdse resultaten bedoelen we tussentijds winst nemen bij winstgevende grondexploitaties en bij verlieslatende grondexploitaties direct geld apart zetten voor verwachte verliezen. Voor het nemen van winsten en voor het geld apart zetten voor verwachte verliezen gelden specifieke BBV-voorschriften. Een specifiek voorschrift is bijvoorbeeld dat we voor de verwachte verliezen een voorziening moeten vormen. In hoofdstuk 3 van deze paragraaf komen we uitgebreid terug op de tussentijdse resultaten die in 2025 zijn behaald.

De reserve grondbedrijf dient ook om onvoorziene risico’s op de grondexploitaties op te vangen. Zoals hiervoor is aangegeven worden de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd. Daar hoort ook bij dat de risicoanalyses worden geactualiseerd. In de paragraaf weerstandsvermogen wordt op de risicoanalyse ingegaan. Daarbij komt ook de netcongestie terug. Omdat we in de beste schatting op de meeste grondexploitaties (behalve de bedrijventerreinen) vooralsnog het standpunt hebben gekozen om vast te houden aan de bestaande planningen en faseringen moeten we in de risicoanalyse rekening houden met scenario’s dat er onverhoopt toch geen aansluiting en/of capaciteit beschikbaar komt op onze grondexploitaties. In de paragraaf weerstandsvermogen is dit uitgewerkt en kortheidshalve wordt daar nu naar verwezen.

Boekwaarde
De boekwaarde is het saldo van de gerealiseerde kosten en gerealiseerde opbrengsten op een bepaald moment. Bij gebiedsontwikkelingen gaan altijd de kosten uit voor de baten. De boekwaarde is dus feitelijk: wat hebben we tot nu toe meer uitgegeven dan ontvangen. De grondexploitaties hebben eind 2025 samen een boekwaarde van € 205,0 miljoen.

Een boekwaarde van € 205,0 miljoen is erg hoog voor een gemeente met de omvang van Helmond. In vergelijking met andere gemeenten van eenzelfde omvang is de grondpositie in Helmond 4 x hoger. In 2025 is de boekwaarde met € 4,9 miljoen toegenomen. De komende jaren loopt volgens de nieuwe beste schatting bij deze jaarrekening de boekwaarde verder op met een piek eind 2027 van
€ 233 miljoen. In de jaren daarna loopt de boekwaarde terug. Onderstaande figuur laat de prognose zien van kosten, opbrengsten en het verloop van de boekwaarde van alle grondexploitaties gezamenlijk.

De nog te maken kosten in de lopende grondexploitaties zijn in totaal € 216 miljoen. De nog te realiseren opbrengsten in onze lopende grondexploitaties zijn € 411 miljoen. Gezien de ambities van de schaalsprong zullen deze cijfers de komende jaren mogelijk nog hoger worden. De plannen voor het terrein van de Vlisco, maar ook de aanpassing van de huidige grondexploitatie Brandevoort 2 naar Nieuw Brandevoort en bijvoorbeeld de beoogde nieuwe grondexploitatie voor de Houtse Beemden zullen deze cijfers nog verder opstuwen. Dit betekent ook dat de risico’s steeds groter worden. Vooralsnog gaan we er zoals gezegd van uit dat de netcongestie niet direct tot uitstel gaat leiden (behalve bij bedrijventerreinen), maar mocht op een later moment blijken dat dit wel tot verder uitstel gaat leiden dan zal het langer duren voordat de boekwaarde gaat teruglopen.

Een andere belangrijke factor die een rol speelt bij de boekwaarde is de rente. Jaarlijks moet over de boekwaarde rente worden toegerekend aan het grondbedrijf. De laatste jaren hebben we nog mogen rekenen met een laag rentepercentage. Het huidige renteomslagpercentage is 1%. Op grond van de huidige inzichten en besluitvorming mogen we ook naar de toekomst nog blijven rekenen met 1% rente. Als echter alle geplande grote aankopen voor de komende tijd (waaronder Vlisco en Automotive Campus) doorgang vinden dan zal dit waarschijnlijk betekenen dat bij de volgende herziening van de grondexploitaties bij de jaarrekening 2026 moet worden gerekend met een hoger percentage, en dan zullen de verwachte eindresultaten op de grondexploitaties direct aanzienlijk slechter worden. In de risico analyse bij deze jaarrekening 2025 houden we rekening met verschillende scenario’s voor uitstel vanwege netcongestie en stijging van rente. Deze scenario’s zijn mede bepalend voor het benodigd weerstandsvermogen.

De reserve grondbedrijf is, rekening houdend met het jaarrekeningresultaat 2025, verlaagd van
€ 99,6 miljoen naar € 95,6 miljoen. Een gedeelte van dit bedrag moet gereserveerd blijven om de verwachte slechtere tekorten op Nieuw Brandevoort en de tekorten op de beoogde ontwikkeling van Vlisco en Houtse Beemden op te vangen. De rest is nodig om een aantal andere projectspecifieke risico’s op te kunnen vangen en dus eventuele slechtere resultaten vanwege rentestijging en uitstel. Indien echter de rente daarna nog verder gaat stijgen komt er steeds meer druk op het benodigd weerstandsvermogen en kan het zijn dat de reserve grondbedrijf te laag is en daarmee dus het gesloten circuit in gedrang komt.

Het is dus heel belangrijk om de komende jaren de focus te leggen op het terugdringen van de boekwaarde. Bestaande plannen sneller tot uitvoering brengen zodat de grondverkopen eerder worden gerealiseerd. Niet alleen loopt dan de boekwaarde sneller terug maar zijn er ook weer meer financieringsmogelijkheden en lopen we minder kans op stijging van de rente. Terughoudend zijn met het opstarten van nieuwe plannen en dus mogelijk nieuwe plannen, waarvoor nog geen grondexploitatie is geopend, naar later faseren. Uiteraard rekening houdend met de grenzen die zijn gesteld aan onder andere verstrekte (rijks) subsidies.

Onderstaand het inzicht in de geplande grondverkopen zoals ze nu zijn opgenomen in de beste schatting van de lopende grondexploitaties. Dit is zonder Brandevoort 2 Noordelijk gedeelte omdat hier een nieuw plan komt. Op basis van de beste schatting zit de piek in de gronduitgifte in 2028. Dat is ook het moment dat de boekwaarde gaat dalen. Het is dus belangrijk dat deze geplande grondverkopen worden gerealiseerd. Worden deze grondverkopen niet of later gerealiseerd dan gaat de boekwaarde ook niet dalen zoals verwacht.

Vanaf 2028 worden naar verwachting ook de grondverkopen op Nieuw Brandevoort gerealiseerd en komen dus de gronduitgiften na 2028 in werkelijkheid hoger te liggen dan nu in onderstaande figuur is weergegeven. Als in de loop van 2026 de nieuwe grondexploitatie voor Nieuw Brandevoort wordt vastgesteld door uw raad wordt dit inzichtelijk. In de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening 2026 worden alsdan ook de woningaantallen van Nieuw Brandevoort in onderstaande figuur opgenomen.
Onderstaand de gronduitgiften op de huidige lopende grondexploitaties (en dus met uitzondering van Brandevoort 2 Noordelijk gedeelte). In deze grafiek zijn ook niet de private ontwikkelingen en nieuw te openen grondexploitaties opgenomen. Deze grafiek geeft dus geen totaalbeeld van alle ontwikkelingen in de stad.

De uitgifte op bedrijventerreinen is in verband met de netcongestie grotendeels na 2040 gefaseerd. Er worden de komende jaren naar verwachting wel nog een aantal kavels voor bedrijventerreinen uitgegeven maar de meeste bedrijfskavels schuiven dus door tot na 2040. Dit betekent dat de boekwaarde op bedrijventerreinen de komende jaren slechts in geringe mate zal dalen. In 2025 is 1 kavel uitgegeven op BZOB. Begin 2026 is inmiddels ook 1 kavel verkocht op de grondexploitatie Restexploitaties.

In totaal is nog ruim ca. 9 ha bedrijventerrein beschikbaar tegen de marktwaarde volgens het grondprijzenbesluit 2026. Op sommige grondexploitaties zijn nog meer hectaren grond beschikbaar maar die hebben om uiteenlopende redenen vooralsnog een lagere opbrengstwaarde (bijvoorbeeld landbouwwaarde), in afwachting van verdere ontwikkeling.

Op het plandeel Nieuw Brandevoort wordt ook een bedrijventerrein voorzien. Dit gebied is nu, net als bij de prognose van de woningen, niet meegenomen in deze opsomming.

Financieel resultaat
Het financieel resultaat van het grondbedrijf is het totaal van het financieel resultaat van alle grondexploitaties. Het financieel resultaat kan op verschillende manieren gepresenteerd worden. Het detailoverzicht aan het begin van dit hoofdstuk geeft een overzicht van het financieel resultaat per grondexploitatie. De hierna volgende figuur laat zien dat het resultaat op eindwaarde van het grondbedrijf per 1 januari 2026 een waarde heeft van € 10,1 miljoen negatief. Voor de grondexploitaties met een positief financieel resultaat verwachten we een winst van € 45,6 miljoen. Voor de grondexploitaties met een negatief resultaat verwachten we een verlies van € 55,7 miljoen. Dit te verwachten verlies van € 55,7 miljoen is afgedekt met de verliesvoorziening grondbedrijf.

Bij de jaarrekening 2024 was het verwacht financieel resultaat € 37,9 miljoen negatief. Op zich is dit een verbetering van € 27,8 miljoen ten opzichte van vorig jaar. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat in 2025 de nieuwe grondexploitatie Houtsdonk fase 1a is geopend (positief resultaat van € 6,8 miljoen) en door het nieuwe grondprijzenbesluit 2026 dat een flinke grondprijsstijging laat zien ten opzichte van vorig jaar.

Hierbij moet echter de volgende kanttekening worden geplaatst. Het grondprijzenbesluit 2026 heeft een gemiddelde stijging ten opzichte van vorig jaar van 13% op de prijzen voor woningbouw. Veruit de grootste grondexploitatie voor woningbouw is Brandevoort 2. Zolang de raad de grondexploitatie voor het beoogde Nieuw Brandevoort nog niet heeft vastgesteld moet in de jaarrekening gerekend worden met het oude plan Brandevoort 2. Op het noordelijk gedeelte van deze oude grondexploitatie (beoogd Nieuw Brandevoort) heeft het grondprijzenbesluit (inclusief indexering in de toekomst) een zeer groot effect ( + € 24 miljoen) op de nog te realiseren opbrengsten van de grondexploitatie. Dit wordt veroorzaakt door het grote aandeel vrije sector woningen (ca. 85%) in het oude plan (wat overigens niet aansluit bij de huidige ambitie). Uiteraard zijn ook de kosten weer gestegen maar dit weegt niet op tegen de stijging van de opbrengsten waardoor het verwacht eindresultaat van het noordelijk gedeelte inmiddels € 16,9 miljoen positief is geworden. Het verschil met vorig jaar (toen nog negatief € 4,6 miljoen) is daarmee € 21,5 miljoen. Op het moment dat de nieuwe grondexploitatie voor het Noordelijk gedeelte wordt vastgesteld door uw raad wordt voor het zuidelijk gedeelte ook gelijk een aparte grondexploitatie vastgesteld. Tot die tijd moeten we in de jaarrekening blijven rekenen als ware het nog steeds 1 totaalplan. Op het zuidelijk gedeelte is de planuitwerking al ver gevorderd (nog 2 blokken in de Veste en nog een gedeelte van Hazenwinkel te ontwikkelen) en zijn er geen grote verschillen met de stand bij de vorige jaarrekening. Het verwacht eindresultaat op dit zuidelijk gedeelte was vorig jaar € 4,4 miljoen positief en wordt nu € 4,6 miljoen positief. In totaal is dus bij deze jaarrekening 2025 het verwacht eindresultaat op de totale grondexploitatie Brandevoort 2 € 21,5 miljoen (€ 16,9 miljoen + € 4,6 miljoen).

Het nieuwe plan voor het Noordelijk gedeelte zal naar verwachting een aanzienlijk negatief verwacht eindresultaat hebben op basis van de gestelde ambities. De verschillen met het oude plan lopen dus elk jaar verder op en zijn dus inmiddels heel groot geworden (zeer globale voorlopige schatting € 50 miljoen à € 60 miljoen verschil met de balanswaardering in deze jaarrekening ad + € 16,9 miljoen). Om dit verschil bij de jaarrekening 2026 niet nog verder op te laten lopen is het van zeer groot belang dat in 2026 de nieuwe grondexploitatie voor het Noordelijk gedeelte wordt vastgesteld. Dit betekent wel dat bij de jaarrekening 2026 het financieel resultaat van de totale grondexploitatie (nu dus
€ 10,1 miljoen negatief) alsdan aanzienlijk meer negatief zal zijn dan bij deze jaarrekening.