Balans en de toelichting

Voorraden

Onderhanden werk, waaronder bouwgronden in exploitatie

Boekwaarde
De boekwaarde is het saldo van de gerealiseerde uitgaven minus de gerealiseerde opbrengsten op de grondexploitaties. In 2025 is de boekwaarde met € 4,9 miljoen toegenomen tot € 205,0 miljoen. In onderstaande tabel is deze toename uitgewerkt:

Voorziening verlieslatende complexen
In de nota grondbeleid 2024 is bepaald dat de voorziening voor verlieslatende grondexploitaties is bijgesteld van contante waarde naar eindwaarde. Voor de grondexploitaties met een verwacht negatief eindresultaat geldt dus dat het berekende verlies direct wordt genomen tegen de eindwaarde. De voorziening wordt, conform de BBV-voorschriften, gepresenteerd als een waarde-correctie op de boekwaarde. In 2025 is de voorziening met € 3,0 miljoen toegenomen.

Balanswaarde
De balanswaarde (ook wel netto boekwaarde genoemd) is de boekwaarde verminderd met de voorziening verlieslatende complexen. In 2025 is de balanswaarde met € 1,9 miljoen toegenomen van € 147,4 tot € 149,3 miljoen. Deze toename wordt veroorzaakt door enerzijds de toename van de boekwaarde met € 4,9 miljoen en anderzijds de toename van de voorziening met € 3,0 miljoen. De balanswaarde, en daarmee het risicodragend kapitaal, is dus in 2025 met € 1,9 miljoen toegenomen.

Uitgangspunten voor herziening onderhanden werk
De balanspost onderhanden werk is gebaseerd op de herziening van de verwachte eindresultaten op de grondexploitaties. Deze grondexploitaties worden jaarlijks herzien. Voorafgaand aan de jaarrekening worden de wijzigingen op de grondexploitaties voorgelegd aan de raad middels de Meerjaren Prognose Grondbedrijf (MPG). Op grond van wat er gerealiseerd is en een uitgebreide analyse van wat er binnen de verschillende grondexploitaties nog moet gebeuren is een zo goed mogelijke inschatting gemaakt van de verwachte looptijd en eindresultaten in de toekomst. Daarbij wordt zoveel als mogelijk gebruikt gemaakt van onderzoeksrapporten, woningbouwprogramma’s, grondprijsvergelijkingen, taxaties etc. Voor de herziening van de grondexploitaties bij de jaarrekening 2025 zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd.

De kosten.
De aanpassing van het prijspeil van de kosten 1.1.2025 naar 1.1.2026 is 4% voor de civiele kosten, 11% voor de grondverwervingskosten en 6% voor de plankosten. De werkelijk geboekte rente in 2025 is bepaald op 0,32% en is, conform de nieuwe notitie grondbeleid van de commissie BBV gebaseerd op het werkelijke gemeentelijke renteomslag percentage van 2025. Voor de berekening van de toekomstige kasstromen wordt, net als in voorgaande jaren, een rentepercentage van 1,0% gehanteerd, gebaseerd op het renteomslag percentage van de begroting 2026.

Vanaf 2026 wordt gerekend met de volgende parameters van de kosten:

De opbrengsten
De grondprijzen in de grondexploitatieberekeningen zijn gebaseerd op het grondprijzenbesluit 2026, daarom is indexering in 2026 niet nodig. De indexeringen voor latere jaren zijn in onderstaande tabel opgenomen.

Verwachte resultaten grondexploitatie

De grondexploitaties zijn tegen eindwaarde herzien wat een negatief resultaat geeft van € 10,1 miljoen. Voor negatieve grondexploitaties is een verliesvoorziening gevormd van € 55,7 miljoen. Per saldo resteert er een positief resultaat van € 45,6 miljoen voor de winstgevende grondexploitaties.

Verwachte resultaten grondexploitaties
In 2025 zijn 3 grondexploitaties (Boemerang, Houtse Akker 1 en Houtse Akker 2) afgesloten. Er is 1 nieuwe grondexploitaties geopend (Houtsdonk fase 1a). In 2025 is op de grondexploitatie Centrum een majeure aanpassing voorgelegd aan de raad voor het Marktkwartier.
Er zijn nu 22 lopende grondexploitaties verdeeld over woongebieden (6), saneringsgebieden (8), industriegebieden (7) en 1 grondexploitatie (restexploitaties) waarin de restanten van oude grondexploitaties zijn opgenomen.
Van de 22 grondexploitaties hebben 8 grondexploitaties een verwacht positief eindresultaat en
14 grondexploitaties een verwacht negatief eindresultaat. Een nadere toelichting op het gevoerde grondbeleid is opgenomen in de paragraaf grondbeleid. In 2025 is een tussentijds resultaat genomen van € 4,1 miljoen negatief. Dit bedrag komt volgens het gesloten circuit voor grondexploitaties ten laste van de reserve grondbedrijf. Hierna wordt uitgelegd hoe dit tussentijds resultaat is bepaald.

• Verwacht positief eindresultaat

In totaal is het verwacht positief eindresultaat op de 8 winstgevende grondexploitaties € 45,6 miljoen op eindwaarde. Deze verwachte winsten worden betrokken bij de bepaling van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (zie hierna bij risico’s en onzekerheden). Ten opzichte van vorig jaar is de winstpotentie met € 30,7 miljoen gestegen. De grootste verschillen komen door de nieuwe grondexploitatie Houtsdonk fase 1a met een verwacht positief eindresultaat van € 6,8 miljoen en Brandevoort 2 (€ 21,5 miljoen). Bij de winstverwachting voor Brandevoort 2 wordt een kanttekening geplaatst omdat naar verwachting in 2026 een majeure aanpassing op de grondexploitatie wordt voorgelegd voor het Noordelijk gedeelte van het gebied. Naar verwachting is het verwacht eindresultaat op de nieuwe grondexploitatie voor het noordelijk gedeelte negatief en vervalt dus de winstpotentie van het noordelijk gedeelte (€ 16,9 miljoen). In totaal blijft dan nog € 28,7 miljoen winstpotentie over.
Op de winstgevende grondexploitaties wordt jaarlijks volgens de Percentage of Completion (POC) methode bepaald wat de tussentijds te nemen winst is. Deze tussentijdse winstneming wordt ten gunste gebracht van het jaarrekeningresultaat.
Op de grondexploitatie Brandevoort 2 is geen winst genomen omdat in de POC-berekening rekening is gehouden met het project specifiek risico dat voor het Noordelijk gedeelte een majeure wijziging wordt voorgelegd met een verwacht negatief eindresultaat.
Op de winstgevende bedrijventerreinen is ook met een projectspecifiek risico gerekend in de POC-berekening. Vanwege de netcongestie is in de beste schatting de verwachte einddatum van deze grondexploitaties naar later (na 2040) verplaatst. Dit heeft grote gevolgen op de indexering van de opbrengsten. Gezien de lange restant looptijd op deze grondexploitaties en de onzekerheid die dit met zich meebrengt is de stijging van de indexering (ten opzichte van de berekening van vorig jaar) aangemerkt als een project specifiek risico dat in mindering wordt gebracht op de winstberekening volgens de POC-methode. Op basis van deze berekening is in 2025 een negatieve winstneming gedaan van € 0,2 miljoen.

• Verwacht negatief eindresultaat

In totaal is het verwacht negatief eindresultaat op de 14 verliesgevende grondexploitaties € 55,7 miljoen op eindwaarde. Voor dit verwachte verlies is een voorziening getroffen middels een correctie op de boekwaarde. Het verschil op eindwaarde op de negatieve grondexploitaties tussen de jaarrekening 2024 en de jaarrekening 2025 bedraagt € 3,0 miljoen. Deze mutatie van de voorziening in 2025 ad € 3,0 miljoen komt ten laste van het jaarrekeningresultaat. In de paragraaf grondbeleid zijn de verschillen op deze
14 grondexploitaties toegelicht.

• Afgesloten grondexploitaties

Op de 3 afgesloten grondexploitaties is in 2025 een negatief eindresultaat genomen van per saldo
€ 0,9 miljoen negatief. Dit bedrag komt ten laste van het jaarrekeningresultaat 2025.

Risico’s en onzekerheden
Het voeren van grondexploitaties brengt risico’s met zich mee. Jaarlijks wordt hiervoor een risicoanalyse uitgevoerd. Er wordt onderscheid gemaakt tussen project-overstijgende risico’s en projectrisico’s. Alleen de projectrisico’s zijn beïnvloedbaar. Op grond van de risicoanalyse bedraagt het benodigde risicobedrag € 105,5 tot € 109,2 miljoen; dit is de impact x de ingeschatte kans van optreden. Er is sprake van een bandbreedte omdat er 2 scenario’s zijn uitgewerkt. Deze bedragen liggen aanzienlijk hoger dan vorig jaar. Het grondbedrijf dekt deze risico’s af met haar weerstandsvermogen dat bestaat uit de reserve grondbedrijf (€ 95,6 miljoen) en de resterende winstpotentie van de winstgevende grondexploitaties (€ 45,6 miljoen). Die 2 bedragen opgeteld bedraagt het weerstandsvermogen
€ 141,2 miljoen. Rekening houdend met de kanttekening bij de winstpotentie op Brandevoort 2 is het weerstandsvermogen € 124,3 miljoen. In beide gevallen is het weerstandsvermogen van voldoende omvang om de risico’s op te vangen. In de paragraaf weerstandsvermogen is dit verder uitgewerkt.

Gereed product en handelsgoederen
Op deze balanspost is de boekwaarde van gronden opgenomen die in principe kunnen worden verkocht in de huidige staat. Er is (nog) niet voorzien dat voor deze gronden een grondexploitatie wordt geopend. Dit zijn gronden die in het verleden ooit zijn gekocht voor een mogelijke ontwikkeling in de toekomst. In 2025 zijn geen gronden van deze balanspost verkocht. Naast een aantal bos- en ecologische gronden resteren op deze balanspost nog een aantal panden in het centrumgebied.

Uitzettingen met een rentetypische looptijd korter dan één jaar

De vordering op openbare lichamen bestaat voornamelijk uit € 15,4 miljoen te declareren compensabele BTW en een relatief gering bedrag voor vorderingen met name op andere gemeenten (bereikbaarheidsakkoord) gemeenschappelijke regelingen.

De uitzetting in ’s Rijksschatkist heeft betrekking op de afstorting van overtollige kasgeldmiddelen op de Schatkistbankieren-rekening van het Ministerie van Financiën.
De rekening-courantverhoudingen met niet-financiële instellingen heeft betrekking op de uitstaande verhoudingen met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland.

De overige vorderingen bestaan met name uit de debiteuren en nog te ontvangen bedragen. De voorziening dubieuze debiteuren heeft ultimo 2025 een saldo van € 4,4 miljoen (2024: € 3,3 miljoen) en is opgenomen voor het afdekken van oninbare vorderingen. De toename van € 1,1 miljoen is te verklaren door opnemen van de vordering op Groupcard van € 0,9 miljoen. D.m.v. raadsinformatiebrieven (RIB) 124 d.d. 6 augustus 2025 en 133 d.d. 2 september 2025 zijn de leden van gemeenteraad uitgebreid geïnformeerd. In de RIB nummer 133 is al aangegeven dat er vorderingen zijn ingediend bij de curatoren van zowel Groupcard Commercial BV als Stichting Derdengelden Groupcard. Het totaalbedrag dat de gemeente te vorderen heeft bedraagt € 0,9 miljoen. De daling op de debiteuren wordt voornamelijk veroorzaakt door het verantwoorden van een negatieve debiteur als correctie op de SPUK-sport middelen.

Schatkistbankieren
Onderstaande tabel geeft de informatie weer over de ontwikkeling van de buiten ’s Rijksschatkist gehouden middelen per kwartaal vergeleken met de drempelwaarde.

Gedurende 2025 was er voldoende ruimte onder de drempel.

Liquide middelen

De liquide middelen zijn volledig beschikbaar voor de gemeente.

Overlopende activa

Nog te ontvangen bijdragen van Europese en Nederlandse overheidslichamen

Nog te ontvangen bijdragen van het rijk hebben o.a. betrekking op:

• De vordering op het Gemeentefonds m.b.t. nog te ontvangen algemene uitkering.
• De SPUK gemeentelijke hulp gedupeerden toeslagenproblematiek
• De overige nog te ontvangen bedragen zijn voor o.a. eindheffing WKR en herzieningsbeschikking SPUK-sport

Nog te ontvangen bijdrage van overige overheden zijn o.a.:

• De te ontvangen bijdragen van gemeenten inzake het Bereikbaarheidsakkoord zijn overgezet van overige bijdragen naar te ontvangen bijdragen van overige overheden.
• Overige kleine mutaties.

Nog te ontvangen bijdragen zijn als volgt te specificeren:

De daling van de overige nog te ontvangen en vooruitbetaalde bedragen wordt veroorzaakt door:

• Daling van vooruitbetaalde bedragen vanuit het Bereikbaarheidsakkoord. Deze zijn overgezet naar te ontvangen bijdrage van overige mede overheden.
• Dit geldt ook voor de vooruitbetaling GGD.
• Stijging vand e vordering ui hoofde faciliterend grondbedrijf (o.a. anterieure overeenkomsten)
• Daling van diverse overige te vorderen en vooruitbetaalde kosten